住宅改商用先要問(wèn)四鄰 業(yè)主私自“住改商”輸官司
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案例分析：
歷下區(qū)燕柳園小區(qū)某樓1層為商用，2至7層為住宅。2006年，有視力殘疾的劉某購(gòu)買(mǎi)了某單元201、202后，就把住宅改為商用，辦起保健按摩店，從事推拿、按摩、足療等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3至7層的其他業(yè)主8人多次找他協(xié)商未果，便訴至法院。
8原告認(rèn)為，由于劉某的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使不明身份的外來(lái)人員增多，給原告的生活起居、居住安全、生活環(huán)境等均造成極大侵害；被告還亂搭亂建小房，遮擋采光，影響消防安全；被告安裝的廣告燈箱夜晚造成光污染等等。因此，請(qǐng)求法院判令被告劉某停止商業(yè)經(jīng)營(yíng)，拆除廣告牌和私自搭建的小房等。被告劉某辯稱(chēng)，他的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)完全在室內(nèi)，來(lái)往人員素質(zhì)很高，不存在安全問(wèn)題。即使有影響，也僅僅限于三樓，不會(huì)影響到四樓以上的居民。
法院判決：
法院審理后認(rèn)為，《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。劉某雖對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)享有專(zhuān)有權(quán)，但他未經(jīng)周?chē)従拥耐?，將住宅改作?jīng)營(yíng)性用房，對(duì)公共部位進(jìn)行了改造，使周?chē)h(huán)境和秩序有了改變。劉某的行為使私密性很強(qiáng)的住宅受到了來(lái)自外界的干擾，損害了相鄰業(yè)主的利益。
最后，法院判令被告停止商業(yè)經(jīng)營(yíng)；拆除燈箱廣告；拆除自建小房；按原色粉刷 1、2樓墻面。
案例點(diǎn)評(píng)：
歷下區(qū)法院執(zhí)行一庭庭長(zhǎng)王東：近年來(lái)，住宅改商用的“住改商”糾紛案件明顯增多。對(duì)于“住改商”問(wèn)題，法律規(guī)定一直都比較明確?！睹穹ㄍ▌t》關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定指出，相鄰不動(dòng)產(chǎn)的各方在使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活的精神，妥善處理好相鄰關(guān)系，任何一方不得損害另一方的合法權(quán)益。《物權(quán)法》明文規(guī)定，住宅改商用必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。從法律上看，無(wú)論是《物權(quán)法》還是《民法通則》，雖然都沒(méi)有禁止“住改商”的明文規(guī)定，卻都有不得侵害鄰居合法權(quán)益的規(guī)定。
